28.5.2026

Wohnung und Stellplatz oder Garage: Einheitlicher Mietvertrag oder getrennte Vermietung?

Wann gelten Wohnung und Garage als ein einheitliches Mietverhältnis – und wann können Stellplatz oder Garage separat gekündigt werden?

Kann ein Vermieter die Garage kündigen, den Wohnungsmietvertrag aber bestehen lassen? Diese Frage sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Entscheidend ist, ob Wohnung und Stellplatz beziehungsweise Garage rechtlich als einheitlicher Mietvertrag oder als zwei selbstständige Mietverhältnisse gelten. Welche Kriterien die Gerichte anwenden und welche Folgen sich daraus für den Kündigungsschutz ergeben, zeigt die aktuelle Rechtsprechung.

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Wer zusätzlich zur Wohnung einen Stellplatz oder eine Garage mietet, stellt sich häufig eine wichtige mietrechtliche Frage: Liegt ein einheitlicher Mietvertrag vor oder bestehen zwei rechtlich selbstständige Mietverhältnisse? Die Antwort entscheidet darüber, ob für Garage oder Stellplatz der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts gilt oder ob eine separate Kündigung möglich ist.

Gerichte beschäftigen sich regelmäßig mit dieser Abgrenzung. Aktuelle Urteile zeigen, dass die Beurteilung stets vom Parteiwillen, der Vertragsgestaltung und den Umständen des Einzelfalls abhängt.

Wann bilden Wohnung und Garage eine Vertragseinheit?

Ob Wohnung und Stellplatz bzw. Garage als einheitliches Mietverhältnis anzusehen sind, richtet sich nach dem objektiv erkennbaren Parteiwillen. Maßgeblich sind die Vertragsunterlagen und die tatsächlichen Umstände.

Für einen einheitlichen Mietvertrag sprechen insbesondere:

• gemeinsame Vertragsurkunde für Wohnung und Garage,
• einheitliche Mietzahlung,
• identische Kündigungsfristen,
• ausdrückliche Verknüpfung der Mietverhältnisse,
• untrennbare wirtschaftliche und räumliche Verbindung.

Dagegen sprechen folgende Umstände für getrennte Mietverträge:

• zwei eigenständige Vertragsurkunden,
• unterschiedliche Vertragslaufzeiten oder Kündigungsregelungen,
• verschiedene Vertragspartner,
• ausdrückliche Trennungsklauseln,
• Anmietung zu unterschiedlichen Zeitpunkten.

Die Rechtsprechung bewertet diese Kriterien jedoch nicht einheitlich.

AG Hamburg: Getrennter Garagenmietvertrag bleibt selbstständig

Das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 7. November 2025, Az. 49 C 174/25) entschied, dass ein Garagenmietvertrag trotz zeitgleichen Abschlusses mit dem Wohnraummietvertrag selbstständig sein kann.
Im entschiedenen Fall bestanden:

• zwei getrennte Verträge,
• unterschiedliche Kündigungsregelungen,
• eine ausdrückliche Klausel, wonach der Garagenmietvertrag unabhängig vom Wohnraummietvertrag gelten sollte.

Hinzu kam, dass lediglich die Ehefrau den Garagenvertrag unterschrieben hatte. Obwohl beide Ehegatten im Vertragskopf genannt waren, wurde ausschließlich die Ehefrau Vertragspartnerin.

Das Gericht stellte klar:

• Für Garagen gilt grundsätzlich nicht der besondere Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts.
• Dieser greift nur dann, wenn Garage oder Stellplatz Bestandteil eines einheitlichen Wohnraummietverhältnisses sind.
• Getrennte Vertragsdokumente und eindeutige Trennungsklauseln sprechen regelmäßig gegen eine Vertragseinheit.

AG Hanau: Gleichzeitiger Abschluss spricht für Einheit

Zu einem anderen Ergebnis gelangte das Amtsgericht Hanau (Urteil vom 5. Mai 2023, Az. 32 C 172/22). Nach Auffassung des Gerichts spricht der gleichzeitige Abschluss eines Wohnraummietvertrags und eines Garagenmietvertrags grundsätzlich für ein einheitliches Mietverhältnis. Die Richter sahen insbesondere auf Mieterseite regelmäßig einen so genannten Verknüpfungswillen.

Bemerkenswert war:

• Wohnung und Garage wurden zwar auf zwei Formularverträgen abgeschlossen.
• Das genügte nach Ansicht des Gerichts allein nicht, um von zwei getrennten Mietverhältnissen auszugehen.
• Bereits der erkennbare Wille einer Partei könne die Vermutung selbstständiger Verträge widerlegen.

Das AG Hanau hielt außerdem formularmäßige Klauseln, nach denen Garage und Wohnung unabhängig voneinander bestehen sollen, für unwirksam, sofern sie lediglich den Vertragsinhalt vorgeben, ohne den tatsächlichen Parteiwillen abzubilden. Damit stärkte das Gericht den Mieterschutz deutlich stärker als die herrschende Rechtsprechung.

BGH: Entscheidend ist der Parteiwille

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt der besondere Kündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB ausschließlich für Wohnraum.

Garage oder Stellplatz fallen nur dann darunter, wenn sie Bestandteil eines einheitlichen Wohnraummietverhältnisses sind und gemeinsam mit der Wohnung vermietet wurden (BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2021, Az. VIII ZR 95/20). 

Entscheidend bleibt daher stets:

• der objektiv erkennbare Parteiwille,
• die Vertragsgestaltung,
• die Gesamtumstände des Einzelfalls.

Fazit: Sorgfältige Vertragsgestaltung verhindert Streit

Die neuere Entscheidung des AG Hamburg entspricht eher den vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätzen.
Wer Wohnung und Garage bewusst getrennt vermieten möchte, sollte dies eindeutig dokumentieren.

Empfehlenswert sind insbesondere:

• getrennte Vertragsurkunden,
• unterschiedliche Kündigungsregelungen,
• ausdrückliche Trennungsklauseln,
• eigenständige Mietzahlungen.

Ebenso wichtig ist, dass nur diejenigen Personen Vertragspartner werden, die den jeweiligen Mietvertrag tatsächlich unterschreiben.

Allein die gemeinsame Nutzung oder der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage genügt dagegen regelmäßig nicht, um automatisch ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen.

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