13.11.2025

Verkehrssicherungspflicht rund um die Immobilie: Wer haftet bei Miete und WEG?

Wer ist für die Sicherheit rund um eine Immobilie zuständig?

Herabfallende Äste, glatte Gehwege, lose Dachziegel oder ungesicherte Blumenkästen: Von einer Immobilie können zahlreiche Gefahren ausgehen. Eigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE), Verwalter und teilweise auch Mieter müssen deshalb dafür sorgen, dass Dritte möglichst nicht zu Schaden kommen. Wer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt, haftet im Schadensfall unter Umständen auf Schadensersatz.

4 Minuten Lesezeit

Die Verkehrssicherungspflicht gehört zu den wichtigsten Pflichten rund um eine Immobilie. Sie verpflichtet denjenigen, der eine Gefahrenquelle schafft oder beherrscht, zumutbare Maßnahmen zu treffen, um Schäden anderer zu verhindern.

Die Verkehrssicherungspflicht trifft nicht nur Eigentümer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern. Je nach Fall können auch Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter oder Mieter verantwortlich sein. Welche Pflichten im Einzelnen bestehen, richtet sich danach, wer den jeweiligen Gefahrenbereich beherrscht und wer ihn kontrollieren kann.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Verkehrssicherungspflicht soll verhindern, dass von einer Immobilie Gefahren für Dritte ausgehen.
• Verkehrssicherungspflichtig können Eigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter und teilweise auch Mieter sein.
• Erforderlich sind diejenigen Sicherungsmaßnahmen, die nach den Umständen notwendig und wirtschaftlich zumutbar sind.
• Wer seine Verkehrssicherungspflicht verletzt, kann nach § 823 BGB auf Schadensersatz haften.
• Die Verantwortlichkeit hängt immer vom jeweiligen Gefahrenbereich und den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Was bedeutet die Verkehrssicherungspflicht?

Nach ständiger Rechtsprechung muss jeder, der eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, diejenigen Vorkehrungen treffen, die erforderlich und zumutbar sind, um Schäden Dritter zu vermeiden.

Dabei verlangt das Gesetz keine absolute Gefahrlosigkeit. Erforderlich sind vielmehr diejenigen Maßnahmen, die ein verständiger und umsichtiger Mensch unter den jeweiligen Umständen für notwendig und ausreichend hält. Maßgeblich sind die berechtigten Sicherheitserwartungen des allgemeinen Verkehrs sowie die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Maßnahmen.

Die Verkehrssicherungspflicht umfasst nicht nur Gefahren bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung einer Immobilie. Auch naheliegende Fehlbenutzungen müssen berücksichtigt werden.

Welche Bereiche umfasst die Verkehrssicherungspflicht bei einer Immobilie?

Die Verkehrssicherungspflicht betrifft nahezu alle Bereiche einer Immobilie. Besonders wichtig sind unter anderem

• Winterdienst sowie Räum- und Streupflicht,
• regelmäßige Kontrolle von Bäumen,
• Prüfung von Spielplätzen,
• sichere Zugangs- und Gartenwege,
• Einfriedungen und Zäune,
• Eingangsbereiche und Treppenhäuser,
• Dächer sowie technische Anlagen.

Regelmäßige Kontrollen und eine zeitnahe Beseitigung erkannter Gefahren helfen, Haftungsrisiken zu vermeiden.

Welche Verkehrssicherungspflichten hat der Vermieter?

Im Mietrecht ergibt sich die Verkehrssicherungspflicht aus der Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter muss diejenigen Maßnahmen treffen, die von einem verständigen Vermieter erwartet werden können, damit Mieter, Besucher oder andere Personen nicht zu Schaden kommen.

Verletzt der Vermieter diese Pflicht, haftet er grundsätzlich nach § 823 BGB auf Schadensersatz.

Überträgt der Vermieter einzelne Aufgaben – etwa den Winterdienst oder Kontrollpflichten – auf einen Hausmeister oder einen Mieter, bleibt seine Verantwortlichkeit grundsätzlich bestehen. Fehler seiner Erfüllungsgehilfen muss er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen.

Welche Verkehrssicherungspflichten haben Mieter?

Mieter unterliegen zwar grundsätzlich keiner umfassenden Verkehrssicherungspflicht für das Gebäude oder gemeinschaftliche Flächen. Sie müssen jedoch die gemietete Wohnung sorgfältig behandeln und erkannte Gefahren oder Mängel dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Unterlassen sie diese Anzeige schuldhaft, können sie für daraus entstehende Schäden haften.

Schafft ein Mieter selbst eine Gefahrenquelle – beispielsweise durch lose Blumenkästen, gefährliche Lagerungen oder eigenmächtige Umbauten –, trägt er hierfür die Verantwortung.

Ist der Mieter längere Zeit abwesend und hat er Pflichten wie den Winterdienst übernommen, muss er für eine geeignete Vertretung sorgen.

Wer trägt die Verkehrssicherungspflicht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Für das Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verantwortlich. Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung werden viele Aufgaben auf den Verwalter übertragen.

Dadurch entfällt die Verantwortung der Gemeinschaft jedoch nicht vollständig. Sie muss den Verwalter überwachen und dafür sorgen, dass bestehende Gefahren beseitigt werden.

Den Verwalter treffen daneben eigene Pflichten als Gebäudeunterhaltungspflichtigen nach § 838 BGB. Er kann neben der Gemeinschaft unmittelbar für Schäden haften.

Wer haftet bei Gefahren aus dem Sondereigentum?

Geht die Gefahr vom Sondereigentum aus, haftet grundsätzlich der jeweilige Wohnungseigentümer.
Typische Beispiele sind

• herabfallende Blumenkästen,
• mangelhafte Balkonbefestigungen oder
• nicht ordnungsgemäß gesicherte Balkonkraftwerke.

Verletzt der Eigentümer seine Instandhaltungspflichten nach § 14 WEG, kann er auf Schadensersatz haften.

Weitere Informationen zur Verkehrssicherungspflicht

Welche Pflichten Eigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter rund um die Verkehrssicherung beachten sollten, erläutert das neue Merkblatt „Verkehrssicherungspflicht bei Miete und WEG“  von Haus & Grund Rheinland-Pfalz. Es ist als PDF im Online-Shop des Landesverbands erhältlich.

Foto: farmuty / Adobe Stock