Nur mit Räumungsbeschluss: Vermieter durfte Mieter weder rauswerfen noch aussperren
03.02.2026
Nur mit Räumungsbeschluss: Vermieter durfte Mieter weder rauswerfen noch aussperren
Darf ein Vermieter einen Mieter einfach vor die Tür setzen oder das Schloss austauschen, wenn das Mietverhältnis beendet ist?
Was dürfen Vermieter tun, wenn ein Mieter die Wohnung trotz Kündigung nicht verlässt? Auch bei einem beendeten Mietverhältnis oder offenen Mietzahlungen ist eine eigenmächtige Räumung unzulässig. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Lemgo stellt klar: Ohne gerichtlichen Räumungstitel dürfen Vermieter weder das Schloss austauschen noch den Mieter aus der Wohnung aussperren.
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Ein Vermieter darf einen Mieter nicht eigenmächtig aus der Wohnung werfen oder das Türschloss austauschen. Selbst bei Mietschulden oder einem beendeten Mietverhältnis ist grundsätzlich zunächst ein gerichtlicher Räumungstitel erforderlich. Andernfalls liegt verbotene Eigenmacht vor. Das entschied das Amtsgericht Lemgo (Urteil vom 20. November 2025, Az. 18 C 369/25).
Vermieter dürfen Mieter nicht ohne Räumungstitel aussperren
Vermieter müssen den Rechtsweg beschreiten. Sie dürfen einen Mieter weder eigenmächtig aus der Wohnung setzen noch ihm durch den Austausch des Türschlosses den Zutritt verwehren.
Zwar kann dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses oder bei Mietschulden grundsätzlich ein Herausgabeanspruch zustehen. Dieser Anspruch darf jedoch nur mit einem gerichtlichen Räumungstitel durchgesetzt werden. Wer stattdessen eigenmächtig handelt, begeht verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 BGB). Der Mieter kann sich dagegen mit seinem Besitzschutzanspruch nach § 861 BGB wehren.
Streit um den Verbleib in einer Ferienwohnung
Im entschiedenen Fall stritten die Parteien über den Verbleib in einer Ferienwohnung in Lemgo. Die Mieter hatten die Wohnung zunächst für knapp eine Woche angemietet und den Mietpreis im Voraus bezahlt. Ob das Mietverhältnis anschließend verlängert wurde, war zwischen den Parteien umstritten. Die Mieter beriefen sich auf eine Verlängerung und erklärten ihre Zahlungsbereitschaft. Der Vermieter bestritt dagegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Nachdem die Mieter trotz Kündigung nicht auszogen, eskalierte der Konflikt. Nach ihrer Darstellung wurden sie aus der Wohnung verwiesen. Anschließend tauschte der Vermieter das Türschloss aus und verweigerte ihnen den Zutritt. Die Mieter beantragten daraufhin eine einstweilige Verfügung, um wieder in den Besitz der Ferienwohnung zu gelangen.
Herausgabeanspruch nur auf dem Rechtsweg durchsetzbar
Das Amtsgericht gab dem Antrag der Mieter weitgehend statt. Nach Auffassung des Gerichts ist für den Besitzschutz nach § 861 BGB grundsätzlich unerheblich, ob der Mieter materiell-rechtlich noch zum Besitz berechtigt ist. Selbst wenn das Mietverhältnis bereits beendet gewesen sein sollte und dem Vermieter ein Herausgabeanspruch nach § 546 BGB zugestanden hätte, hätte dieser zunächst eine Räumungsklage erheben und einen Räumungstitel erwirken müssen.
Indem der Vermieter den Mietern ohne gerichtlichen Titel den Zutritt zur Wohnung verweigerte, übte er verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB aus. Das Gericht wertete dieses Vorgehen als unzulässige Selbsthilfe.
Freiwilliger Auszug ließ sich nicht nachweisen
Eine Räumungsklage wäre nur entbehrlich gewesen, wenn die Mieter den Besitz freiwillig aufgegeben hätten. Der Vermieter behauptete zwar, die Mieter hätten sogar beim Tragen der Umzugskartons geholfen. Da hierfür jedoch keine ausreichenden Beweise vorlagen und die Mieter einen freiwilligen Auszug bestritten, folgte das Gericht dieser Darstellung nicht.
Gericht verpflichtet Vermieter zur Wiedereinräumung des Besitzes
Das Amtsgericht verpflichtete den Vermieter, den Mietern unverzüglich wieder Zugang zur Wohnung zu verschaffen und ihnen die Schlüssel auszuhändigen. Für den Fall der Weigerung ermächtigte das Gericht den Gerichtsvollzieher, das Türschloss austauschen zu lassen. Zugleich stellte es klar, dass dem Vermieter weiterhin der ordentliche Rechtsweg offensteht. Erst ein gerichtlicher Räumungstitel berechtigt zur zwangsweisen Durchsetzung des Herausgabeanspruchs.
Mehr Informationen
Haus & Grund Rheinland-Pfalz hat sein Merkblatt zur „Räumungsvollstreckung“ aktualisiert. Es erläutert die Voraussetzungen einer rechtmäßigen Räumung, den Ablauf der Räumungsvollstreckung sowie die rechtlichen Risiken einer so genannten „Kalten Räumung“, also einer eigenmächtigen Besitzentziehung ohne gerichtlichen Räumungstitel.
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