28. Juni 2023

Besichtigung einer vermieteten Wohnung: BGH stärkt das Zutrittsrecht des Vermieters

Wann müssen Mieter dem Eigentümer Zutritt in die Wohnung gewähren?

Unter welchen Bedingungen müssen Mieter dem Vermieter Zutritt gewähren? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt: Mieter müssen Vermietern den Zutritt zur Wohnung ermöglichen, wenn ein konkreter sachlicher Grund vorliegt und der Termin rechtzeitig angekündigt wurde. Das gilt beispielsweise bei einem geplanten Verkauf der Immobilie. Allerdings sind die Interessen des Mieters – insbesondere gesundheitliche Beeinträchtigungen – im Einzelfall zu berücksichtigen.

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BGH: Interessen von Vermieter und Mieter müssen abgewogen werden

Ob tatsächlich ein Zutrittsrecht besteht, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Nach Auffassung des BGH müssen Gerichte die Interessen beider Vertragsparteien sorgfältig gegeneinander abwägen.

Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

das berechtigte Interesse des Vermieters, beispielsweise an einem Verkauf der Wohnung,
das Grundrecht des Mieters auf Schutz seiner Wohnung und Privatsphäre,
mögliche gesundheitliche Einschränkungen des Mieters,
sowie die Möglichkeit, sich bei einer Wohnungsbesichtigung vertreten zu lassen.

Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass sich Mieter bei einer Besichtigung unter Umständen durch eine Vertrauensperson oder einen Rechtsanwalt vertreten lassen können.

Der Sachverhalt der BGH-Entscheidung

Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung. Der zwischen den Parteien geschlossene Formularmietvertrag vom 9. Juni 2017 enthielt folgende Regelung:

„Betreten der Mieträume
Dem Vermieter oder seinem Beauftragten steht aus besonderem Anlass – insbesondere bei Beendigung des Mietverhältnisses oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache – die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) frei.“

Im Jahr 2019 wollten die Eigentümer die Wohnung verkaufen und verlangten Zutritt gemeinsam mit Immobilienmaklern und Kaufinteressenten. Die Mieterin verweigerte die Besichtigung unter Hinweis auf eine schwerwiegende psychische Erkrankung.

Die Vermieter erhoben Klage und verlangten Zutritt an einem Werktag zwischen 10 und 18 Uhr nach mindestens drei Werktagen Vorankündigung.
Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt. Es begrenzte die Besichtigung jedoch auf:

maximal zwei Personen,
höchstens 45 Minuten Dauer,
eine schriftliche Ankündigung mindestens eine Woche vor dem Termin.

Nach Berufung der Mieterin wies das Landgericht die Klage unter Einholung eines psychiatrischen Gutachtens ab.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Warum hob der BGH das Urteil auf?

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs durfte das Berufungsgericht die Ansprüche der Vermieter weder aus der mietvertraglichen Regelung noch aus § 242 BGB ablehnen.

Zwar steht während eines laufenden Mietverhältnisses allein dem Mieter das Gebrauchsrecht an der Wohnung zu. Außerdem schützt Art. 13 Abs. 1 GG die Wohnung als privaten Rückzugsraum.

Dennoch besteht grundsätzlich eine Pflicht des Mieters, dem Vermieter nach vorheriger Ankündigung Zutritt zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund besteht – etwa der geplante Verkauf der Immobilie.

Gesundheitliche Gründe können das Besichtigungsrecht einschränken

Der BGH betont zugleich, dass gesundheitliche Risiken des Mieters das Besichtigungsrecht im Ausnahmefall einschränken können. Besteht die Gefahr schwerwiegender gesundheitlicher Beeinträchtigungen oder sogar einer Lebensgefahr, müssen diese Umstände in die Interessenabwägung einbezogen werden.

Im konkreten Fall hatte das Berufungsgericht zwar ein psychiatrisches Sachverständigengutachten eingeholt, dessen Ergebnisse jedoch nach Auffassung des BGH nicht vollständig gewürdigt.

Insbesondere hätte geprüft werden müssen, ob sich mögliche gesundheitliche Belastungen dadurch verringern lassen, dass die Mieterin während der Besichtigung nicht persönlich anwesend ist, sondern sich vertreten lässt.

Bedeutung des Urteils für Vermieter und Mieter

Das Urteil stärkt die Rechte von Vermietern, bestätigt aber zugleich, dass das Besichtigungsrecht nicht grenzenlos gilt.

Die wichtigsten Aussagen des BGH sind:

Vermieter dürfen eine vermietete Wohnung bei einem berechtigten Anlass besichtigen.
Ein geplanter Verkauf der Immobilie stellt grundsätzlich einen sachlichen Grund dar.
Die Besichtigung muss rechtzeitig angekündigt werden.
Die Interessen des Mieters, insbesondere gesundheitliche Einschränkungen, sind im Einzelfall zu berücksichtigen.
Eine Vertretung des Mieters kann ein geeignetes Mittel sein, gesundheitliche Belastungen zu reduzieren.

Weitere Informationen für Vermieter

Informationen zu den Rechten und Pflichten rund um das Besichtigungsrechts des Vermieters enthält das Merkblatt „Das Besichtigungsrecht des Vermieters“ des Landesverbands. Es fasst die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und praktischen Hinweise für Vermieter zusammen.

Foto: bobex73 / AdobeStock