25.06.2026

Mieter müssen sich das Verhalten ihrer Gäste zurechnen lassen – aber nicht in jedem Fall

Wann haften Mieter für das Verhalten ihrer Besucher?

Haften Mieter für ihre Gäste? Diese Frage beschäftigt Vermieter und Mieter immer wieder. Grundsätzlich müssen sich Mieter das Verhalten ihrer Besucher zurechnen lassen. Das gilt insbesondere dann, wenn Gäste den Hausfrieden stören oder Schäden verursachen. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main zeigt jedoch, dass diese Haftung Grenzen hat. Entscheidend ist stets, ob dem Mieter das Verhalten des Dritten rechtlich zugerechnet werden kann.

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Aggressive Vorfälle führten zur fristlosen Kündigung

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin einer seit vielen Jahren in Frankfurt lebenden Familie fristlos gekündigt. Anlass war eine gewalttätige Auseinandersetzung im Umfeld der Wohnanlage. Ein Bekannter der Familie soll dabei einen ehrenamtlichen Streetworker mit einem Messer schwer verletzt haben. Zahlreiche Nachbarn beklagten anschließend ein Klima der Angst und schilderten weitere aggressive Vorfälle. Die Vermieterin argumentierte, der mutmaßliche Täter sei ein enger Freund der Mieter gewesen und habe nach der Tat in deren Wohnung Zuflucht gesucht.

Das Amtsgericht Frankfurt hielt die Kündigung dennoch für unwirksam (Urteil vom 15. September 2025, Az. 33 C 2122/22). Zwar könne das Verhalten Dritter dem Mieter grundsätzlich zugerechnet werden. Dafür müsse jedoch entweder ein besonderes Näheverhältnis bestehen oder der Mieter aktiv an dem Fehlverhalten beteiligt gewesen sein. Beides sah das Gericht nicht als erwiesen an. Der Täter habe weder zur Familie gehört noch dauerhaft in der Wohnung gelebt. Außerdem habe sich eine aktive Fluchthilfe der Mieter nicht beweisen lassen.

Die Entscheidung ist bemerkenswert, weil die bisherige Rechtsprechung die Haftung von Mietern für das Verhalten ihrer Gäste regelmäßig weiter fasst.

Wann haften Mieter für ihre Gäste?

Nach § 278 BGB muss ein Schuldner grundsätzlich auch für Personen einstehen, derer er sich zur Erfüllung eigener Pflichten bedient. Im Mietrecht bedeutet dies: Besucher und Gäste können so genannte Erfüllungsgehilfen des Mieters sein. Verursachen sie Schäden oder stören den Hausfrieden, kann ihr Verhalten dem Mieter zugerechnet werden.

Der Bundesgerichtshof hat diese Grundsätze mehrfach bestätigt. Bereits 1991 entschied er, dass Besucher und Gäste grundsätzlich dem Verantwortungsbereich des Mieters zugeordnet werden können (BGH, Urteil vom 15. Mai 1991, Az. VIII ZR 38/90).

Auch spätere Entscheidungen knüpfen daran an. So stellte der Bundesgerichtshof klar, dass für Pflichtverletzungen von Hilfspersonen eine Haftung nach § 278 BGB in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 5. März 2014, Az. VIII ZR 205/13). Auf dieser Grundlage wird in Rechtsprechung und Literatur häufig auch das Verhalten von Gästen dem Mieter zugerechnet. In einem weiteren Verfahren betonte der Bundesgerichtshof zudem, dass Pflichtverletzungen von Besuchern bei der Kündigung eines Mietverhältnisses berücksichtigt werden dürfen (BGH, Beschluss vom 25. August 2020, Az. VIII ZR 59/20). Auch Instanzgerichte rechnen das Verhalten von Gästen regelmäßig dem Mieter zu (vgl. etwa AG Stuttgart, BeckRS 2020, 35622).

Wann haften Mieter nicht für das Verhalten ihrer Besucher?

Die Haftung eines Mieters ist jedoch nicht grenzenlos. Maßgeblich ist, ob das Verhalten des Gastes im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietwohnung steht. Typische Fälle sind Ruhestörungen, Sachbeschädigungen im Haus oder aggressive Vorfälle gegenüber Nachbarn.

Keine Haftung besteht regelmäßig bei so genannten Exzesshandlungen außerhalb des eigentlichen Mietgebrauchs oder wenn sich Personen ohne Wissen oder gegen den Willen des Mieters in der Wohnung aufhalten. Genau an diesem Punkt setzte das Amtsgericht Frankfurt an. Es ließ offen, ob der mutmaßliche Täter überhaupt als Gast der Mieter anzusehen war.

Auch die Rechtsprechung differenziert hier im Einzelfall. So entschied das AG Köln bereits 1985, dass eine fristlose Kündigung wegen des Fehlverhaltens von Gästen zulässig sein kann (Urteil vom 11. September 1985, Az. 204 C 499/83). Wenige Jahre später verneinte dasselbe Gericht dagegen eine Haftung für einen ungebetenen Besucher (Urteil vom 7. März 1991, Az. 215 C 288/90).

Kündigung wegen Gästen: Vermieter müssen Pflichtverletzungen nachweisen

Für Vermieter ist zudem wichtig: Selbst bei erheblichen Störungen scheitern Kündigungen häufig an formalen Fehlern. Das zeigte auch der Frankfurter Fall. Die Vermieterin hatte frühere Ruhestörungen und aggressives Verhalten zwar angeführt, diese Vorwürfe aber nicht ausreichend konkretisiert. Außerdem fehlte eine vorherige Abmahnung. Gerade bei verhaltensbedingten Kündigungen ist eine Abmahnung in vielen Fällen zwingende Voraussetzung.

Das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt dürfte deshalb nicht das letzte Wort zur Haftung von Mietern für ihre Gäste sein. Viel spricht dafür, dass höhere Instanzen die Voraussetzungen der Zurechnung künftig weiter präzisieren werden. Für Vermieter bleibt entscheidend, Pflichtverletzungen sorgfältig zu dokumentieren und den Zusammenhang zwischen dem Mieter und der störenden Person möglichst konkret nachzuweisen.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundsätzlich haften Mieter auch für das Verhalten ihrer Gäste.
• Voraussetzung ist, dass das Verhalten dem Mieter rechtlich zugerechnet werden kann.
• Keine Haftung besteht regelmäßig bei Exzesshandlungen oder ungebetenen Besuchern. Vor einer Kündigung müssen Vermieter Pflichtverletzungen sorgfältig dokumentieren und häufig zunächst abmahnen.

Welche weiteren Rechte und Pflichten bestehen in einem laufenden Mietverhältnis? Der richtige Umgang mit dem Mieter im laufenden Mietverhältnis will gelernt sein. Ein Info-Dossier von Haus & Grund Rheinland-Pfalz gibt einen Überblick, worauf Sie dabei besonders achten sollten.

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