Vermieter-Lexikon
Unser Vermieter-Lexikon
Was Vermieter wissen sollten: In diesem Lexikon haben wir die wichtigsten Begriffe rund um das Mietrecht und die private Vermietung – von A wie Abrechnungszeitraum bis Z wie Zutrittsrecht – zusammengefasst und kurz erklärt. Zu vielen der hier erläuterten Stichwörter gibt es ausführlichere Informationen in einem Merkblatt von Haus & Grund. Das ist an den entsprechenden Stellen vermerkt.
Bagatellschäden
Ein Vermieter muss die Mietsache laut Bürgerlichen Gesetzbuch „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten“ (§ 535 BGB). Das heißt: Er muss etwaige Schäden beheben. Allerdings hat ein Vermieter die Möglichkeit, die Reparatur von Bagatellschäden (die sich mit verhältnismäßig geringem finanziellem Aufwand beheben lassen) im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Der Mieter hat dann verschuldensunabhängig die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen. Diese Verpflichtung des Mieters ist aber je Reparatur auf einen bestimmten Betrag und insgesamt auf einen Jahreshöchstbetrag zu begrenzen. Wird dieser Betrag überschritten, findet eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht statt.
Bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen an der Mietsache (wie z.B. das Einziehen von Trockenbauwänden) bedürfen grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters. Ein Vermieter kann nach Auszug des Mieters auch die Wiederherstellung des Ursprungszustands verlangen. Um das zu gewährleisten, darf der Vermieter eine zusätzlich zur Mietkaution zu leistende Sicherheitsleistung verlangen. Die Höhe dieser Sicherheit bemisst sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau. Das kann mit einem Kostenvoranschlag nachgewiesen werden.
Bei geringfügigen baulichen Maßnahmen muss keine Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Dazu zählen bspw. das Setzen von Dübeln oder das Anbringen zusätzlicher Steckdosen.
Barrierefreiheit
Der Mieter kann vom Vermieter nach § 554a BGB die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. Den Parteien ist es untersagt, das gesetzliche Recht des Mieters im Vertragswege auszuschließen.
Beendigung des Mietverhältnisses
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung (Mietsache) an den Vermieter „zurückzugeben“. Dieser Begriff bedeutet, dass die Wohnung und Nebenräume leergeräumt und dem Vermieter zugänglich sein müssen. Der Vermieter muss den unmittelbaren Besitz an der Wohnung erlangen. Das ist der Fall, wenn ihm sämtliche Schlüssel der Wohnung übergeben werden, und zwar auch diejenigen, die der Mieter selbst hat anfertigen lassen. Zieht der Mieter aus und behält die Schlüssel, liegt keine Räumung vor.
Begründung von Wohnungseigentum
Mit Wohneigentum wird der Umstand bezeichnet, dass die Immobilie, in der jemand wohnt, dessen Eigentum ist. Die Wohnimmobilie kann beispielsweise eine Eigentumswohnung oder ein Haus sein. Entscheidend ist die Selbstnutzung des eigenen Wohnraums. (Quelle: wikipedia)
Zu unterscheiden vom Begriff des Wohneigentums ist der Begriff Wohnungseigentum. Dieser beschreibt eine rechtliche Konstruktion. Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet, d.h. jede Wohnung erhält bei der Begründung ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, verschenkt oder belastet werden.
Wohnungseigentum kann auf zwei Arten begründet werden: entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG). Andere Formen der Begründung gibt es nicht.
Berechnung der Wohnfläche
Die Wohnungsgröße ist nach der Verkehrsauffassung ein vorrangig wertbildendes Merkmal der Mietsache. Daher kommt der Wohnfläche eine grundlegende Bedeutung zu. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) keine unverbindliche Objektbeschreibung dar, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung (Urteil v. 23.05.2007, Az.VIII ZR 138/06). Jeder Vermieter sollte daher darauf bedacht sein, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag exakt der tatsächlichen Größe entspricht, d.h. zwischen der Sollfläche und der Istfläche sollte es tunlichst keine Differenzen geben. Zuletzt haben Gerichte verstärkt entschieden, welche Rechtsfolgen sich ergeben, wenn die vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Die Frage spielt sowohl bei der Bestimmung der Miete, bei der Abrechnung der Betriebskosten und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch im Verfahren der Mietpreisüberhöhung eine wesentliche Rolle. Die Schwierigkeiten der Wohnflächenermittlung bestehen nicht so sehr in der mathematischen Berechnung als vielmehr in der rechtlichen Einordnung.
Mehr Informationen zu zdiesem Thema gibt es im Merkblatt “Berechnung der Wohnfläche”.
Berechtigtes Interesse
Ganz allgemein beschreibt das „berechtigte Interesse“ eine besondere subjektive Eigenschaft einer Person in verschiedenen Gebieten des deutschen Rechts. Dabei werden oft Ausnahmen zu Verboten an ein berechtigtes Interesse geknüpft. So darf ein Vermieter nicht „einfach so“ einen Mietvertrag kündigen. Er muss bei einer solche Kündigung ein berechtigtes Interesse geltend machen, z.B. Eigenbedarf.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gemäß § 573 BGB insbesondere vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat oder
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Es gibt allerdings auch Ausnahmen vom Gebot des berechtigten Interesses. So darf ein Vermieter das Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesses im Sinne des § 573 BGB geltend macht. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist sich in diesem Fall um drei Monate (§ 573a BGB).
Beschlusskompetenz der WEG-Gemeinschaft
Für die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zu unterscheiden zwischen folgenden Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum:
- bauliche Veränderung,
- Instandhaltung und Instandsetzung,
- modernisierende Instandsetzung sowie
- Modernisierung bzw. Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an der Stand der Technik.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt “Beschlusskompetenz der WEG-Gemeinschaft”.
Besichtigungsrecht des Vermieters
Dem Vermieter steht grundsätzlich das Recht zu, die Mietwohnung oder die vermieteten Geschäftsräume zu besichtigen. Das Betretungsrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Die Ausübung dieses Rechts führt in der Praxis oft zu Konflikten. Dabei geht es in erster Linie um die Zeiten, zu denen der Vermieter die Räumlichkeiten betreten und besichtigen will oder soll sowie um Grund und Anlass des Besichtigungswunsches. Gesetzlich ist das Besichtigungsrecht des Vermieters nicht geregelt. Deshalb hat die Rechtsprechung Grundsätze entwickelt, nach denen das Besichtigungsrecht auszuüben ist.
Wichtig: Ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters besteht nicht. Nur wenn der Vermieter einen sachlichen Grund für eine Wohnungsbesichtigung hat und diesen dem Mieter rechtzeitig mit der Ankündigung der beabsichtigten Besichtigung mitteilt, kann sich der Vermieter die Räume ansehen.
Mehr Informationen zum Thema gibt es im Merkblatt “Das Besichtigungsrecht des Vermieters”.
Bestimmungsgemäßer Gebrauch
Zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört – einfach gesagt – das Wohnen dort drin. Der konkrete Gebrauch der Mietsache wird im Mietvertrag geregelt, woraus sich auch alle Rechte und Pflichten der Vertragspartner ergeben. Synonym bei Mietverhältnissen wird deshalb häufig auch „vertragsgemäßer Gebrauch“ genutzt.
Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten.
Bestellerprinzip
Seit 2015 gilt bei der Wohnungsvermittlung allgemein das Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“. Es soll sicherstellen, dass derjenige, der den Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt. Eine von diesem Prinzip abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zudem ist ein Verstoß bußgeldbewehrt.
Betriebskosten
Nach der Legaldefinition sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Keine Betriebskosten sind die Kosten, die der Instandhaltung und Instandsetzung dienen oder die durch die Verwaltung verursacht werden. Es ist nach überwiegender Rechtsprechung nicht erforderlich, dass die Betriebskosten jährlich anfallen müssen. Vielmehr reicht es aus, dass sie in regelmäßigen Abständen wiederkehren, die auch länger als ein Jahr sein können.
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Betriebskosten”.
Betriebskostenabrechnung
Die Mietvertragsparteien können gemäß § 556 BGB vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.
Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Abrechnungszeitraum ist nicht zwangsläufig mit dem Kalenderjahr identisch; aus Praktikabiltätsgründen rechnen die meisten Vermieter aber über das Kalenderjahr ab.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
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Betretungsrecht
In vielen Fällen ist das Zutritts- bzw. Besichtigungsrecht für die Mietsache des Vermieters unbestritten. Dazu zählen etwa die Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen, Austausch bzw. Wartung von Rauchwarnmeldern, Ablesen von Heizungszählern sowie eine geplante Weitervermietung oder ein Verkauf der Immobilie.
Auch eine regelmäßige, allgemeine Überprüfung auf Mängel an der Mietsache stellt einen konkreten Grund dar. Allerdings ist das laut Rechtsprechung nur etwa alle zwei Jahre möglich. Einfach so „mal nach dem Rechten“ schauen zu wollen ist dagegen nicht so ohne Weiteres drin. Vielmehr gilt: Ein Besuchs- bzw. Besichtigungstermin des Vermieters muss dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden. „Rechtzeitig“ heißt in aller Regel: möglichst zwei Wochen im Voraus und am besten gleich mit Vorschlag eines Alternativtermins.
Ganz anders sieht es natürlich aus, wenn ein echter Notfall vorliegt – ein Wasserrohrbruch beispielsweise, oder andere Schäden, die schnellstmöglich behoben werden müssen. In einem solchen Fall ist sogar die Notöffnung der Wohnung möglich, sollte der Mieter nicht daheim bzw. nicht erreichbar sein.
Generell ist es ratsam, das Betretungs- und Besichtigungsrecht im Mietvertrag zu regeln. Wichtig dabei ist die rechtssichere Formulierung, damit die Klausel im Streitfall auch vor Gericht Bestand hat.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Das Besichtigungsrecht des Vermieters”.
Beweisverfahren
Das selbstständige Beweisverfahren ist nicht auf bestimmte Rechtsbereiche beschränkt. Seine wesentliche Bedeutung hat es z.B. im Baurecht sowie im Kauf- und Mietrecht. Ob und inwieweit die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens oder die direkte Durchführung eines Zivilprozesses sinnvoll ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab.
Bonität
Bonität ist zunächst ein Begriff aus der Finanzwirtschaft und beschreibt die Kreditwürdigkeit einer natürlichen Person (oder auch eines Unternehmens bzw. Staates). Für einen Vermieter entscheidend ist, dass sein Mieter über ausreichend Bonität verfügt, um die monatlich geschuldete Miete begleichen zu können. Entsprechend sollten Vermieter in jedem Fall bereits vor Abschluss eines Mietvertrags die Bonität eines Mietinteressenten überprüfen. Möglich ist das mit einer Bonitätsprüfung, etwa mit dem Haus & Grund Solvenzcheck. Er stellt gleichzeitig den besten Schutz vor Mietbetrügern dar.
Bruttokaltmiete
Die Bruttokaltmiete besteht aus der Grundmiete (Miete oder Nettomiete) und den Nebenkosten und wird im Mietvertrag festgelegt.
Sie definiert die Miete einschließlich sämtlicher Betriebskosten (wie z.B. Schornsteinreinigung, Versicherung, Kabelfernsehen, Gartenpflege, Aufzug, Müllabfuhr etc). Ausgenommen davon sind nur die Heiz- und Warmwasserkosten.
Wurde eine Bruttokaltmiete vereinbart, muss und darf der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen. Nur eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung darf gemacht werden. (Quelle: wikipedia)
Die Vereinbarung über eine Bruttokaltmiete ist heutzutage aber die absolute Ausnahme. Mit gutem Grund: Dadurch, dass der Vermieter über die einzelnen Posten bei den Nebenkosten nicht mehr separat abrechnen kann, bleibt er auf steigenden bzw. darüber hinaus gehenden Kosten sitzen.
Bruttowarmmiete
Allgemein wird die Bruttowarmmiete (vereinzelt wird auch nur von Warmmiete gesprochen) als Miete einschließlich Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen gesehen (§ 9 Abs. 1 WogG). Nach der Rechtsprechung setzt sie sich zusammen aus der Netto- oder Grundmiete, d.h. dem Betrag, der für die bloße Überlassung einer Wohnung zu entrichten ist, und den Betriebskosten, die durch Nutzung der Mietsache (z.B. Wasser, Müllabfuhr) oder durch das Eigentum am Grundstück (z.B. Grundsteuer, Versicherungen) entstehen und die vom Vermieter anteilig auf den Mieter übertragen werden. Dabei enthält die Bruttowarmmiete im Unterschied zur Bruttokaltmiete insbesondere auch die Kosten für Heizung und Warmwasserbereitung sowie weitere Positionen aus § 9 Abs. 2 WogG und der BetrKV.
Eine mietvertragliche Vereinbarung über Wohnraum, die eine Bruttowarmmiete als pauschale Inklusivmiete festlegt, ist nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht zulässig, da eine solche Vereinbarung der Heizkostenverordnung widerspreche, die einen Hauseigentümer zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten verpflichte. Zweck dieser Vorschrift sei es, das Verbraucherverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung zu beeinflussen. Dies würde durch die Festlegung einer Bruttowarmmiete, die den tatsächlichen Verbrauch nicht berücksichtigt, verhindert. (Quelle: wikipedia)
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt als zentrale Kodifikation (= ein zusammenhängendes Gesetzbuch) des deutschen allgemeinen Privatrechts die wichtigsten Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen. Es bildet mit seinen Nebengesetzen (z.B. Wohnungseigentumsgesetz, Versicherungsvertragsgesetz, Lebenspartnerschaftsgesetz, Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz) das allgemeine Privatrecht.
Das BGB ist in fünf Bücher unterteilt. Das Schuldrecht bzw. Recht der Schuldverhältnisse enthält Regelungen für verpflichtende Verträge wie Mietverträge, aber auch Kaufverträge oder Dienstverträge. (Quelle: wikipedia)
Bürgschaft
Die Bürgschaft ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten (des so genannten Hauptschuldners) verpflichtet, für die Erfüllung der Verbindlichkeiten des Dritten einzustehen. Der Gläubiger will sich durch die Bürgschaft für den Fall einer Zahlungsunfähigkeit seines Schuldners absichern. Meistens handelt es sich bei dem Dritten um einen Kreditnehmer und bei dem Gläubiger um ein Kreditinstitut, welches das Darlehen gewährt. (Quelle: wikipedia)
Eine Bürgschaft ist im Rahmen einer Mietbürgschaft auch in einem Wohnraummietverhältnis möglich. Dabei übernimmt ein Dritter die Haftung für die Mietschulden des Mieters. Auch muss er gegegebenfalls für Schadensersatzansprüche des Vermieters einstehen (z.B., wenn der Mieter trotz anderslautender Verpflichtung im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen vornimmt). Eine Bürgschaft muss, um rechtswirksam zu sein, in jedem Fall schriftlich erklärt werden.
Unterschieden werden muss zwischen einer Ausfallbürgschaft und einer Selbstschuldnerischen Bürgschaft. Bei Ersterer muss der Vermieter zunächst versuchen, die offenen Forderungen beim Mieter einzutreiben und kann sich erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung an den Bürgen wenden. Bei Letzterer darf der Vermieter direkt an den Bürgen herantreten; dieser verzichtet damit auf die so genannte Einrede der Vorausklage.
Ehescheidung der Mieter
Einigen sich die Ehegatten anlässlich der Scheidung über die künftige Nutzung der Ehewohnung, ist die Mitwirkung des Vermieters nicht erforderlich, wenn der Mietvertrag von beiden Eheleuten abgeschlossen wurde und sich beide darin einig sind, dass die Vertragsbeziehungen zum Vermieter unverändert fortbestehen sollen.
Anders ist es, wenn die Vertragsbeziehungen so geändert werden sollen, dass der ausziehende Ehegatte aus dem Mietvertrag ausscheidet und das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten als alleinigem Mieter fortgesetzt werden soll. Ist der Vermieter mit einer solchen Lösung einverstanden, kann der Mietvertrag durch dreiseitigen Vertrag entsprechend geändert werden. Ist der Vermieter mit der Entlassung eines Ehegatten nicht einverstanden, haben die Mieter einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter auf die Umgestaltung des Mietvertrags. Und zwar so, dass das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten allein fortgesetzt wird und der andere aus dem Mietverhältnis ausscheidet.
Mehr Informationen zur Vertragsumgestaltung gibt es im Merkblatt “Ehescheidung der Mieter”.
Eigenbedarf
Der Vermieter einer Wohnung ist berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn er diese Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Er hat die gesetzliche Kündigungsfrist zu wahren, die zeitlich gestaffelt ist. Sie beträgt bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren neun Monate. Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn der Eigenbedarf für einen von ihnen besteht. Will der Vermieter die vermieteten Räume nicht als Wohnung nutzen, sondern sie beruflich oder gewerblich verwenden, liegt kein Eigenbedarf vor. Dem Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung von vorneherein verwehrt, wenn die Räume bauordnungsrechtlich nicht als Aufenthaltsräume zugelassen sind (z.B. Kellerräume), aber trotzdem zu Wohnzwecken vermietet sind.
Einfamilienhaus
Einfamilienhäuser bilden einen anderen Wohnungsmarkt als Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Beide Typen von Wohnraum können aufgrund ihrer unterschiedlichen Gestaltung, Ausstattung und Beschaffenheit nicht verglichen werden. Als Miethäuser kommen die Einfamilienhäuser zahlenmäßig nur in eingeschränktem Umfang vor. Die Mieten werden oft durch andere Merkmale beeinflusst.
Die Mietpreisbildung des Einfamilienhauses basiert großenteils auf anderen Wertkriterien als die Miete einer Wohnung im Mehrfamilienhaus. Besondere Bedeutung kommt dem Wohnwertmerkmal „Art“ zu. Es erfasst solche Eigenschaften, die den objektiven Wohnwert tatsächlich beeinflussen. Das ist vor allem die Struktur des Hauses (Altbau, Neubau, Reihenhaus usw.) und hier besonders das Einfamilienhaus.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Das vermietete Einfamilienhaus”. Vermieter auf der Suche nach einem Mietvertrags-Formular speziell für ein Einfamilienhaus werden hier fündig.
Einliegerwohnung
Als Einliegerwohnung wird eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim bezeichnet, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist. Wer im selbst bewohnten Haus eine Einliegerwohnung vermietet, schließt mit seinem Mieter entsprechend mehr als nur ein reines Rechtsgeschäft ab. Schließlich ist der Mieter dann auch der direkte Nachbar.
In diesem Mietverhältnis gibt es entsprechend auch einige Besonderheiten. Das Mietrecht ermöglicht hier beispielsweise spezielle Kündigungs-Sonderrechte für Vermieter oder auch eine vereinfachte Betriebs- bzw. Nebenkosten-Abrechnung.
Vermieter sollten alle Möglichkeiten nutzen, die Ihnen Gesetzgebung und Gerichte noch lassen, um hier ihre persönlichen Interessen zu wahren. Ein Mietvertrags-Formular für Einliegerwohungen der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Rheinland-Pfalz können Sie hier als pdf-Datei herunterladen.
Energieeinsparverordnung – EnEV 2014 bzw. 2016
Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechts. Ihre rechtliche Grundlage bildet das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). In der EnEV werden vom Gesetzgeber bautechnische Standardanforderungen definiert bzw. vorgeschrieben, die Bauherren bei der Errichtung oder Sanierung ihres Gebäudes oder Bauprojektes beachten müssen. Dabei geht es vorrangig um einen effizienten Betriebsenergiebedarf. Die EnEV gilt für Wohngebäude, Bürogebäude und gewisse Betriebsgebäude.
Zum 1. Mai 2014 ist die zuletzt umfassendste Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten, zum 1. Januar 2016 kamen einige Anforderungsänderungen hinzu. Seitdem gelten deutlich schärfere Regeln für Energieausweise. Wer ein Gebäude oder ein Gebäudeteil verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen will, muss sich einen Energieausweis ausstellen lassen. Bei der Errichtung von Gebäuden muss der Bauherr sicherstellen, dass dem Eigentümer unverzüglich nach Fertigstellung ein Energieausweis über das Gebäude ausgestellt wird. Gleiches gilt, wenn größere Änderungen an den Außenbauteilen bestehender Gebäude (z.B. Außenwände, Fenster, Türen und Dächer) vorgenommen werden oder die beheizte oder gekühlte Nutzfläche eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert wird. Lediglich für Baudenkmäler oder kleine Gebäude gelten Ausnahmen (§ 16 Absatz 5 EnEV).
Außerdem müssen gemäß der EnEV bestimmte Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu den energetischen Kenndaten einer Immobilie gemacht werden.
Mehr Informationen zum Energieausweis und der EnEV gibt es in diesem Merkblatt.
Endrenovierung
Für einen Vermieter ist es natürlich am angenehmsten, wenn ein Mieter bei seinem Auszug die Endrenovierung bzw. die Schönheitsreparaturen übernimmt. Schließlich kann er eine frisch renovierte Wohnung am besten vermarkten bzw. neu vermieten. Aber Vorsicht: Eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist oft unwirksam. Die Schönheitsreparaturen müssen vielmehr laufend und anhand ihrer Erfordernis (also dem Grad der Abnutzung) vereinbart sein. Ist die Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen im Mietvertrag dahingehend nicht wasserdicht formuliert, bleibt der Vermieter letztlich auf der Renovierung und den damit verbundenen Kosten sitzen.
Worauf Sie beim Thema Schönheitsreparaturen und der Vereinbarung dazu im Mietvertrag achten sollten, erfahren Sie in diesem Merkblatt.
Energieausweis
Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt.
Mieter oder Käufer müssen eine Kopie des Energieausweises vorgelegt und bei Vertragsabschluss ausgehändigt bekommen. Außerdem muss in kommerziellen Immobilienanzeigen bei Vermietung oder Verkauf der im Energieausweis aufgeführte Kennwert der Gesamtenergieeffizienz und des Primärenergieverbrauchs genannt werden.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Ehepartner sowie eingetragene gleichgeschlechtliche Lebenspartner erben eine Wohnimmobilie steuerfrei, wenn sie zehn Jahre lang darin wohnen bleiben; sie dürfen die Wohnimmobilie also weder vermieten noch verpachten oder verkaufen. Danach können Ehepaare sich eine Immobilie zu Lebzeiten überschreiben, ohne dafür Steuern zahlen zu müssen.
Für Kinder gilt, dass sie neben ihren persönlichen Freibeträgen eine Immobilie bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmeter steuerfrei erben, wenn sie mindestens zehn Jahre lang darin wohnen. Dieser Freibetrag gilt nur für diese selbstgenutzte Immobilie und nicht je Kind. Für Immobilien, deren Wohnfläche größer als 200 Quadratmeter ist, müssen die Kinder den Restbetrag versteuern. Wer das ererbte Haus hingegen nicht nutzen, sondern vermieten oder verkaufen will, zahlt kräftig drauf.
Mehr zum Thema erfahren Sie im Merkblatt “Erbschaft- und Schenkungsteuer”.
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Erhöhtes Haftungsrisiko im Mietrecht
Im bereits 2002 in Kraft getretenen Schadenersatzrechtsänderungsgesetz wurde der Schmerzensgeldanspruch im Vertragsrecht erstmals gesetzlich verankert. Die Auswirkungen auf das Mietrecht sind nicht zu übersehen: Vermieter wie Mieter können verpflichtet sein, Schmerzensgeld zu zahlen, wenn sie den Vertrag verletzen. Hinzu kommt, dass die Haftung für den so genannten Erfüllungsgehilfen erweitert wurde.
Das Schmerzensgeld betrifft den sog. Nichtvermögensschaden. Diese Schadensart umfasst alle nachteiligen Folgen für die körperliche und seelische Verfassung des Verletzten wie Schmerzen, Unbehagen, Bedrückung infolge Entstellung, Wesensänderung, Schmälerung der Lebensfreude oder nervliche Belastung. Einzubeziehen sind auch psychische Schäden, wenn sie die adäquate Folge einer Körperverletzung sind.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Erhöhtes Haftungsrisiko im Mietrecht”.
Fälligkeit der Miete
Bei der Fälligkeit der Miete unterscheidet das Gesetz zwischen Wohn- und Geschäftsräumen einerseits sowie Grundstücken und beweglichen Sachen andererseits. Für die Wohnraum- und Geschäftsraummiete ist § 556b Absatz 1 BGB die maßgebliche Vorschrift. Sie bestimmt: „Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Fälligkeit der Miete”.
Feiern
Um direkt mit einem weit verbreiteten Irrglauben aufzuräumen: Ein Recht auf Party gibt es nicht. In Deutschland herrschen bestimmte Ruhezeiten, die sich oft aus den örtlichen Lärmschutzverordnungen ergeben. Die Nachtruhe gilt zwischen 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens.
Gerade im Mietshaus sorgen lautstark feiernde Nachbarn oft für Ärger. Hier können – neben einem freundlichen Gespräch untereinander – klare Vorgaben in der Hausordnung (s.u.) helfen, um den Hausfrieden zu wahren.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Kündigung wegen Störung des Hausfriedens”.
Feuchtigkeit in der Wohnung
Feuchtigkeit in der Wohnung (z.B. Stockflecken, Schimmelbildung) stellt einen Mangel der Mietsache dar, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob bei der Errichtung des Gebäudes die Regeln der Technik eingehalten wurden oder nicht. Die Feuchtigkeitsbildung kann auftreten, wenn die Wohnung selbst keine hinreichende Außenisolierung und Wärmedämmung hat, oder wenn der Mieter die Wohnung fehlgebraucht, weil er nicht genügend lüftet und heizt. Beide Ursachen können zusammenwirken.
Der Vermieter muss beweisen, dass die Schadensursache in dem Bereich liegt, der der unmittelbaren Einflussnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegt. Danach muss er beweisen, dass die Bausubstanz nicht ursächlich für die Feuchtigkeit ist. Hat er diesen Beweis geführt, muss sich der Mieter dafür entlasten, dass er die Feuchtigkeit nicht verursacht und verschuldet hat. Dabei muss er beweisen, dass sein Wohnverhalten und das der weiteren Benutzer dem allgemein zumutbaren Normverhalten entsprochen hat und noch entspricht.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Feuchtigkeit in der Mietwohnung”.
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Fristen
Fristen spielen im Mietrecht eine große Rolle, sei es beispielsweise bei der Abrechnung der Betriebskosten, bei der Ankündigung von Modernisierungsvorhaben oder auch bei der Kündigung der Mietsache. Umgekehrt können (und müssen) Mieter z.B. eine Frist setzen, in der ein Vermieter einen Mangel an der Mietsache beheben soll, bevor die Miete gemindert werden darf.
Entsprechend sollten Vermieter immer genau schauen, welche Frist sie für ihr Vorhaben einhalten müssen. Gleichzeitig müssen sie natürlich wissen, welche Fristen ihr Mieter einhalten muss. Es gelten nämlich (z.B. beim Thema Kündigung) für beide Vertragsparteien nicht unbedingt die gleichen Fristen.
Hausfrieden
Der Hausfrieden ist das Wesensmerkmal für die ungestörte Nutzung der Mietwohnung. Der Vermieter ist verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass jeder Mitbewohner des Hauses die Regeln des gedeihlichen Miteinanders einhält. Der Mieter darf seine Wohnung nach Lust und Laune nutzen und genießen. Die Verfassung garantiert Jedem das Recht auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit. Doch ist seine Freiheit nicht grenzenlos. Er darf von ihr nur in solcher Weise Gebrauch machen, dass dadurch keinem der anderen Mitbewohner des Hauses (und der Nachbarschaft) über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil geschieht.
Das Gleiche gilt umgekehrt auch für den Vermieter, der im selben Haus wohnt; er hat sich in die Hausgemeinschaft einzufügen und kann für sich keinen Sonderstatus beanspruchen. Die exakte Grenzziehung zwischen den widerstreitenden Interessen ist nicht immer ganz einfach und zudem abhängig von der jeweiligen Situation. Bei der Frage, was erlaubt oder verboten ist, spielt auch die Ortsüblichkeit eine Rolle.
Hausordnung
Die Hausordnung ist eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die für die Benutzung jedweder Gebäude erlassen werden kann. Hierin sind also die Vorgaben und Vorschriften über das Miteinander aller Mieter in dem betreffenden Wohngebäude gesammelt (z.B. zur Reinigung des Treppenhauses, zu Ruhezeiten oder zur Benutzung der Waschküche). Hausordnungen dürfen keine Bestimmungen enthalten, die den allgemein gültigen Gesetzen widersprechen.
Damit eine Hausordnung rechtlich bindende Wirkung entfaltet, muss sie Bestandteil des unterzeichneten Mietvertrags (i.d.R. als separate Anlage) sein und für alle Mieter im Haus gleichermaßen gelten.
Ein Verstoß gegen die Hausordnung kann in leichteren Fällen durch eine Abmahnung, in schweren (Wiederholungs-)Fällen gar durch eine Kündigung geahndet werden.
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Haustiere
Das Thema Tierhaltung in der Mietwohnung sorgt häufig für Streit, entweder zwischen Vermieter und Mieter oder auch unter den Mietern selbst. Kleintiere wie Hamster, Vögel oder Fische dürfen immer gehalten werden (Ausnahme sind gefährliche Tiere wie giftige Schlangen oder Spinnen). Auch Katzen und kleinere Hunde sind meist zulässig.
Wichtig: Ein Vermieter darf die Tierhaltung im Mietvertrag nicht generell verbieten, auch nicht die Haltung von Hunden. Das wäre eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und daher unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof.
Ein Vermieter kann sich im Mietvertrag aber die Zustimmung zur Haltung eines Hundes vorbehaltlich einräumen. Dann muss er im Einzelfall entscheiden, ob er zustimmt. Dabei spielt die Abwägung aller Interessen (neben denen des Vermieters und des tierfreundlichen Mieters auch die der übrigen Mieter bzw. Mietvertragsparteien im Haus) eine entscheidende Rolle.
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Heizkostenverordnung
„Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten“ – kurz: Heizkostenverordnung – verpflichtet dazu, den Heiz- und Warmwasserverbrauch für zentralbeheizte Gebäude zu erfassen und die hieraus entstehenden Kosten verbrauchsabhängig zu verteilen. Auf diese Weise werden die Nutzer dazu veranlasst, mit der Energie für Heizung und Warmwasser sparsam umzugehen. Am 1. Januar 2009 trat die aktuelle Fassung der Heizkostenverordnung in Kraft. Es ist die vierte Version seit der Erstfassung im Jahr 1981, die angesichts technischer Fortschritte und geänderter Rahmenbedingungen notwendig wurde. Die aktuelle Verordnung verfolgt erstmals auch direkte energiepolitische Ziele (Minderung der CO2-Emissionen im Gebäudebereich).
Unter bestimmten Voraussetzungen wird der verbrauchsabhängige Anteil erhöht, um die Nutzer zur erhöhten Energieeinsparung zu motivieren. Andererseits entfällt die Pflicht zur Verbrauchsabrechnung, wenn ein Gebäude beim Bau oder der Modernisierung den Passivhausstandard erreicht.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt “Heizkostenverordnung”.
Heizpflicht des Vermieters
Der Vermieter muss dafür sorgen, dass bewohnte Mieträume ausreichend beheizt werden bzw. vom Mieter beheizt werden können. Es gibt allerdings keine gesetzliche Regelung zur Dauer der Heizperiode. Hierzulande ist davon auszugehen, dass sie von Oktober bis April dauert. Letztlich kommt es hier auch auf die Vereinbarung im Mietvertrag an.
Ist das Beheizen der Mieträume durch einen Schaden oder Mangel an der Heizung nicht oder nur eingeschränkt möglich, können die Mieter neben der Mietminderung u.U. auch Schadenersatz verlangen.
Der Mieter selbst hat keine Heizpflicht. Er muss allerdings dafür Sorge tragen, dass durch sein Heizverhalten keine Schäden an der Mietsache entstehen.
Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze stellt eine im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelte Begrenzung für Mieterhöhungen dar. Demnach dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen, ausgehend von der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete.
Seit dem 1. Mai 2013 haben die Bundesländer gemäß BGB die Möglichkeit, die Kappungsgrenze bei Bestandmieten von 20% auf 15% zu senken. Entsprechend gibt es bei der gesenkten Kappungsgrenze auch keine bundesweit geltenden Regelungen. Vielmehr obliegt es den jeweiligen Bundesländern, gesonderte Rechtsverordnungen zu erlassen und darin die Gebiete festzulegen, in den die niedrigeren Grenzen gelten sollen.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Kappungsgrenze – Mietpreisbremse”.
Kaution
Die Kaution ist in der Praxis die häufigste Sicherheitsleistung, die der Mieter an den Vermieter erbringt. Im frei finanzierten Wohnungsbau sichert sie alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis wie Miete, Betriebskosten und Schadenersatzansprüche. Hingegen darf der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung (Sozialwohnung) die Kaution nur verwenden, um seine Ansprüche aus Schäden und unterlassenen Schönheitsreparaturen abzudecken; für rückständige Mieten dient ihm hier das Nutzungsausfallwagnis, das er in der Mietberechnung ansetzen kann.
Mehr zum Thema Kaution erfahren Sie im Merkblatt “Kaution bei Wohnraumvermietung”.
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Kleinreparaturen
Der Vermieter kann die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Es darf sich allerdings nur um solche Gegenstände handeln, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das können unter anderen Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden sein.
Die Verpflichtung des Mieters ist je Reparatur auf eine bestimmte Kosten-Obergrenze beschränkt. Die Höhe dieser Obergrenze ist rechtlich häufig umstritten; viele Experten setzen sie bei einem Betrag rund um 110 Euro. Bei einem größeren Betrag ist eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht zulässig.
Außerdem darf ein bestimmter Höchstbetrag im Mietjahr für alle wirksam übertragenen Kleinreparaturen nicht überschritten werden. Eine solche Obergrenze muss im Mietvertrag ebenfalls genannt sein; laut Experten liegt sie bei 6% bis 8% der Jahresnettomiete (Miete ohne Betriebskosten). Wird die Grenze überschritten, muss der Vermieter die Kosten für alle weiteren Reparaturen aus eigener Tasche zahlen.
Kündigung
Unter einer Kündigung ist die Erklärung einer Vertragspartei zu verstehen, dass das Mietverhältnis beendet sein soll. Der Begriff „Kündigung“ muss nicht verwendet werden; es genügt, wenn sich der Wille aus der Erklärung eindeutig ergibt.
Ein Mieter kann das Mietverhältnis in der Regel jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist ordentlich kündigen. Ausnahmen können beispielsweise in einem Zeitmietvertrag oder bei der Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsausschlusses bestehen.
Der Vermieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis nur wirksam kündigen, wenn er
- die Schriftform wahrt und
- einen triftigen Grund (berechtigtes Interesse) hat, den er im Kündigungsschreiben angeben muss.
- Andere Gründe werden nur dann berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(Zu Sonderkündigungsrechten bzw. der außerordentlichen Kündigung s. entsprechende Lexikon-Einträge.)
Mehr Information zum Thema Kündigung gibt es in den Merkblättern „Kündigung des Mietverhältnisses” sowie „Austausch der Kündigungsgründe“.
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Kündigung der vermieteten Einliegerwohnung
In § 573a Absatz 1 BGB ist bestimmt, dass der Vermieter „ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohne Nachweis eines berechtigten Interesses (Kündigungsgrund) kündigen kann. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.“ Diese Vorschrift beruht auf der gesetzgeberischen Erwägung, dass das enge Zusammenleben von Vermieter und Mieter in einem Haus ein Mindestmaß an Harmonie voraussetzt. Allerdings ist der Vermieter auch dann zur Kündigung befugt, wenn das Mietverhältnis nicht gespannt oder zerrüttet ist.
Mehr Information zum Thema „Kündigung der vermieteten Einliegerwohnung“ gibt es in diesem Merkblatt.
Kündigungsfolgeschaden
Kündigungsfolgeschäden sind Vermögenseinbußen, die dem Kündigungsberechtigten infolge der vorzeitigen Vertragsbeendigung entstehen.
Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis, weil der Mieter den Mietvertrag schuldhaft verletzt hat, kann er von ihm den entstandenen Schaden ersetzt verlangen. Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stehen würde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und der Vertrag fortgesetzt worden wäre.
Mehr Information zum Thema Kündigungfolgeschaden gibt es in diesem Merkblatt.
Kündigungsfrist
Bei einer ordentlich Kündigung müssen die Mietvertrags-Parteien bestimmte Fristen beachten. Diese richten sich nach § 573 c BGB.
Hier heißt es:
- Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
- Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
- Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Kündigung des Mietverhältnisses”.
Mediator
Ein Mediator (lateinisch mediator = Mittler) ist ein (außergerichtlicher) Vermittler in einem Kommunikationsprozess. Auch bei einem Streit im Mietverhältnis kann – bevor es zu einem teuren Gerichtsprozess kommt – eine Mediation hilfreich sein.
Bei der Mediation handelt es sich um ein strukturiertes, freiwilliges Verfahren zur konstruktiven Beilegung eines Konflikts. Als unabhängiger „allparteilicher“ Dritter begleitet der Mediator die Konfliktparteien in ihrem Lösungsprozess. Die Konfliktparteien, auch Medianten oder Medianden genannt, versuchen dabei, zu einer gemeinsamen Vereinbarung zu gelangen, die ihren Bedürfnissen und Interessen entspricht.
Mietbürgschaft
In der Praxis ist die Mietbürgschaft neben der Barkaution oder der Verpfändung des Sparbuchs die häufigste Form der Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter. Sie kommt sowohl als Bankbürgschaft als auch als Bürgschaft der Eltern für ihre volljährigen Kinder in Betracht. Dem Vermieter ist es nicht gestattet, die Bürgschaft durch einseitige Verwertung in eine Barkaution umzuwandeln.
Ein weiterer grundsätzlicher Nachteil der Bürgschaft gegenüber der Barkaution besteht darin, dass der Nennbetrag der Bürgschaft während der Dauer des Mietverhältnisses unverändert bleibt. Hingegen wachsen bei der Barkaution ggflls. die Zinsen der Kaution zu und erhöhen die Sicherheit.
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Mietbürgschaft”.
Miete
Die Miete ist gemäß das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Wohnraum auf Grund von Mietverträgen oder ähnlichen Nutzungsverhältnissen einschließlich Umlagen, Zuschlägen und Vergütungen.
Mieter
Das ist neben dem Vermieter die andere Partei in einem Mietverhältnis – mit anderen Worten: Ihr Klient. Und wenn es gut geht, Ihr langjähriger Geschäftspartner. Entsprechend wichtig ist es, bei der Auswahl des geeigneten Mietinteressenten – und zwar vor Abschluss des Mietvertrags! – genau hinzuschauen. Dazu gehört neben dem Einholen einer Selbstauskunft vor allem auch ein aussagekräftiger Solvenzcheck.
Mieterhöhung
Der Vermieter kann gemäß § 558 Absatz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Hingegen gibt das Gesetz dem Mieter keinen Anspruch auf Mietsenkung, selbst wenn die Mieten allgemein sinken sollten. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Wird diese Sperrfrist nicht eingehalten, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Andererseits setzt ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Jahresfrist nicht in Lauf. Der Vermieter kann in diesem Fall jederzeit ein neues, wirksames Erhöhungsverlangen stellen. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht mehr als um 20% bzw. regional zum Teil nur 15% (Kappungsgrenze) erhöhen. In § 558a Absatz 1 BGB ist bestimmt, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen ist. Zudem gilt es in manchen Regionen die Mietpreisbremse zu beachten.
Die Erhöhung der Miete stellt eine Vertragsänderung dar. Folglich stellt das Erhöhungsverlangen des Vermieters einen Antrag dar, der auf den Abschluss eines Änderungsvertrags gerichtet ist. Die Zustimmung des Mieters ist ihrem Wesen nach die Annahme dieses Vertragsangebots.
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Mieterhöhung nach Modernisierung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent (bis zum 1.1.2019: 11 Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Was genau unter solchen Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen ist, wird im § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB geregelt. Mit dem zum 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz wurde das Recht der Modernisierung novelliert und eine Sonderregelung für energetische Modernisierungen eingefügt.
Schwierig ist in manchen Fällen die Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen. Hierzu gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Das sind alle Arbeiten, die dazu dienen, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Gebäudes zu erhalten oder wieder herzustellen. Eine Mieterhöhung infolge dieser Maßnahmen ist nicht möglich, da diese zu den Pflichten des Vermieters zählen. Im Mietvertrag können keine hiervon abweichenden Vereinbarungen getroffen werden.
Mehr Information zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Mieterhöhung nach Modernisierung”.
Mieterschutz bei Begründung von Wohneigentum
Das Gesetz enthält zugunsten des Mieters einer Wohnung zahlreiche Schutznormen dafür, dass an seiner Wohnung Wohnungseigentum begründet und / oder die Eigentumswohnung veräußert wird.
Bei der Veräußerung der vermieteten Eigentumswohnung tritt der Erwerber per Gesetz mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem er als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Mietnomaden
Ab einer gewissen Preisklasse fragt kaum ein Vermieter mehr nach dem Gehaltszettel des Mietbewerbers – ein oft verhängnisvoller Fehler! Seit geraumer Zeit grassiert in Deutschland der Miettourismus, der zum Schrecken der Hauseigentümer geworden ist. Die Statistik bringt es an den Tag: Fast jeder zehnte Haushalt hierzulande ist überschuldet. Arbeitslosigkeit, überzogenes Konsumverhalten, Trennung oder Scheidung, gescheiterte Selbstständigkeit oder Lockangebote der Kreditwirtschaft lassen die Zahl der Offenbarungseide in die Höhe schnellen. Viele Mieter können die Mieten nicht mehr (pünktlich) bezahlen. Und manche Mieter wollen es auch gar nicht erst. Dass Not erfinderisch macht, ist nichts Neues, bemerkenswert ist aber dennoch die betrügerische Fantasie, die manch einer entwickelt.
Wie Sie sich gegen Mietnomaden schützen können, erfahren Sie im Merkblatt “Wie schütze ich mich gegen Mietnomaden?”.
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Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse wurde im März 2015 vom Deutschen Bundestag beschlossen. Sie gilt allerdings nicht für das gesamte Bundesgebiet, sondern nur in von den Landesregierungen der Bundesländer ausgewiesenen Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“. Hier darf die Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (s.u.) liegen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind der Neubau und umfassend modernisierte Bestandsgebäude. Von einer „umfassenden Modernisierung bzw. Sanierung“ kann laut Bundesjustizministerium dann ausgegangen werden, wenn die Investition für den Umbau bei mindestens rund einem Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung liegt.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Kappungsgrenze – Mietpreisbremse”.
Mietpreisüberhöhung
Einschlägig ist § 5 Wirtschaftsstrafgesetz: Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.
Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt “Mietpreisüberhöhung”.
Mietrückstände
Es kann viele Gründe geben, warum die Mietzahlungen ausbleiben. Nahezu jeder zehnte Haushalt ist überschuldet. Der etwa eine Million Mitglieder vertretende deutsche Zentralverband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. hat ermittelt, dass sich die offenen Mietforderungen auf rund 2,2 Milliarden Euro belaufen – leider mit steigender Tendenz. Oft betrachten Schuldner Wohnen als eine Selbstverständlichkeit und sehen die Miete als eine Verbindlichkeit, die am wenigsten ernst zu nehmen ist. Vielen sind Statussymbole wie Auto, Urlaub, Kleidung oder Handy wichtiger. Freilich können Mietrückstände auch harmlose oder banale Ursachen haben: Der Hausbewohner hat die Arbeitsstelle gewechselt, aber noch keinen Lohn erhalten; der Mieter ist Saisonarbeiter und derzeit „klamm“, verdient aber demnächst wieder gut.
Wenn der Mieter die Miete laufend unpünktlich zahlt oder die Mietrückstände insgesamt mehr als zwei Monatsmieten betragen, kann dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen.
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Mietsache
Nach § 90 BGB versteht der deutsche Gesetzgeber unter einer Sache: „Sachen im Sinne des Gesetzes sind nur körperliche Gegenstände.“ Miete liegt vor, wenn eine Sache zeitweise gegen Leistung einer Miete überlassen wird.
Die Mietsache ist also ein körperlicher Gegenstand, über dessen Überlassung ein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Beim Wohnungsmietvertrag ist Mietsache die Wohnung. (Quelle: wikipedia)
Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten (§ 558 BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten (selten auch von größeren Gemeinden) in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (d.h. Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. Der Mietspiegel bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Es gibt keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen, deshalb gibt es nicht für jede Gemeinde eine solche Übersicht. Mietspiegel sind eine wichtige Orientierungshilfe für alle Bürger bei der Mietpreisfestlegung und ihre soziale Befriedungswirkung ist unbestritten. Die Erstellung von Mietspiegeln ist jedoch eine komplexe Problematik, die umfangreichen Wissens bedarf – und rechtlich nicht selten umstritten ist.
Mehr Informationen da gibt es im Merkblatt “Mietspiegel”.
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Mietvertrag
Der Wohnraummietvertrag bedarf keiner besonderen Form, um rechtswirksam zu sein. Die mündliche Abrede steht der Schriftform gleich. Schriftform bedeutet: eigenhändige, leserliche Unterschrift. Mehr noch: Der Mietvertrag kann sogar durch stillschweigende Handlung zustande kommen. Dies ist dann der Fall, wenn die Mietsache überlassen und dafür ein Entgelt entgegen genommen wird.
Worauf Sie beim Thema Mietvertrag achten sollten, erfahren Sie im Merkblatt “Form des Mietvertrags”.
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Mietzahlung
In § 535 Abs.2 BGB ist die Kardinalspflicht des Mieters normiert: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“ Die Miete ist das Entgelt für die Überlassung der Mietsache. Der Mieter von Wohnraum hat die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zahlungsabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. D.h., er ist vorleistungspflichtig. Diese Regelung gilt für alle Mietverhältnisse, die seit dem 1. September 2001 geschlossen wurden bzw. werden oder entsprechend vertraglich geändert werden. Für Mietverhältnisse, die zu diesem Zeitpunkt schon bestanden haben, verbleibt es bei der vormaligen Regelung, wonach die Miete am Ende der jeweiligen Zeitabschnitte, also am Monatsende, zu zahlen ist. Dabei kommt es entscheidend darauf an, was die Parteien vertraglich verabredet haben. Denn die Vertragsabsprache geht den gesetzlichen Regelungen vor.
Modernisierung
Unter Modernisierung versteht man im Mietrecht alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers/Vermieters einer Immobilie, die das Ziel haben, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken (vgl. § 555b BGB). Alle anderen Arbeiten, insbesondere Reparaturen, bezeichnet man als Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen. (Quelle: wikipedia)
Modernisierungsumlage
Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen dürfen auf die Miete umgelegt werden. Wie das funktioniert, ist in § 559 BGB geregelt.
Hier heißt es:
- Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
- Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
- Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Die zulässige Erhöhung der Jahresmiete ist also begrenzt auf 8 % der reinen Modernisierungsaufwendungen. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Modernisierung rechtzeitig im Vorfeld (spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten) schriftlich angekündigt und auch die Mieterhöhung schriftlich mitgeteilt wird.
Bei der Modernisierungsumlage sind allerdings (wirtschaftliche) Härten für den Mieter zu berücksichtigen. Gemäß § 559 BGB sind Mieterhöhungen „ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen nicht umgelegt werden, müssen unter Umständen also herausgerechnet werden. Das Gleiche gilt für staatliche Fördergelder oder Zinsvergünstigungen.
Schlüssel
Die Übergabe der Schlüssel zur Mietimmobilie sollte natürlich erst nach Abschluss des Mietvertrags erfolgen – und bestenfalls auch erst nach Zahlung der Kaution oder deren erster Rate.
Ein Vermieter hat prinzipiell kein Recht auf einen Zweitschlüssel zur Mietsache, er muss dem Mieter alle Schlüssel übergeben. Es kann jedoch sinnvoll sein, eine zusätzliche Vereinbarung über einen Notfallschlüssel abzuschließen (siehe zu diesem Thema auch Besichtigungs- bzw. Betretungsrecht des Vermieters).
Der Mieter hat zunächst Anspruch auf so viele Schlüssel wie es Bewohner gibt (bei einem Singlehaushalt hat der Mieter allerdings Anspruch auf einen doppelten Schlüssel-Satz). Will er darüber hinaus Schlüssel nachmachen lassen (z.B. für die Putzhilfe oder eine Pflegekraft), muss er die Herstellungskosten dafür selber tragen und den Vermieter in jedem Fall darüber informieren. Bei Rückgabe der Mietsache muss der Mieter dem Vermieter auch alle Schlüssel wieder aushändigen, inklusive der möglicherweise nachgemachten Schlüssel.
Schneeräum- und Streupflicht
Der Eigentümer, der sein Grundstück oder sein Gebäude für Personen zugänglich macht, hat dafür zu sorgen, dass niemand durch vorhersehbare Gefahren Schaden erleidet – er ist verkehrssicherungspflichtig. Ein Element dieser allgemeinen Verkehrssicherungspflicht ist die Verpflichtung, im Winter Schnee zu räumen und bei Eis und Glätte zu streuen.
Der Umfang seiner Pflichten hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der Eigentümer braucht keine Vorkehrungen gegen jede denkbare, nur entfernt liegende Möglichkeit einer Gefährdung zu treffen.
Wichtig: Wohnungseigentümer sind gemeinsam verkehrssicherungspflichtig, da sie eine Rechtsgemeinschaft bilden.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Schneeräum- und Streupflicht”.
Schönheitsreparaturen
Schönheitsreparaturen hat laut Gesetz der Vermieter zu tragen. Sie sind Ausfluss seiner Gewährleistungspflicht, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Allerdings ist es zulässig, diese Verpflichtung vertraglich dem Mieter zu überbürden. Dies kann gleichermaßen durch Einzelabrede oder durch einen vorgefertigten Mietvertrag (Formularmietvertrag) geschehen.
Zu unterscheiden ist zwischen der Verpflichtung zur
- Anfangsrenovierung (bei Beginn des Mietverhältnisses),
- laufenden Renovierung (während der Dauer des Mietverhältnisses) und
- Endrenovierung (bei Beendigung des Mietverhältnisses).
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum kann der Mieter durch Formularmietvertrag grundsätzlich nur zur Durchführung der laufenden Schönheitsinstandsetzungen verpflichtet werden, nicht aber zur Anfangs- oder Endrenovierung. Die Übertragung ist nach Maßgabe eines Fristenplan zulässig.
Vermieter sollten dabei die aktuellen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) beachten. Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Diese können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13). Diese drei Entscheidungen sind nicht nur für Vertragsabschlüsse relevant, sondern gelten auch für sämtliche bestehenden Wohnraummietverträge.
Mehr Informationen zum Thema gibt es im Merkblatt “Schönheitsreparaturen”.
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Solvenzcheck
Zahlungsunfähige – oder zahlungsunwillige – Mieter können zur Existenzbedrohung für private Vermieter werden. Mit dem Mieter-Solvenzcheck bietet Haus & Grund Rheinland-Pfalz einen wirksamen Schutz zur Vorbeugung. Motto: Erst beim Profi prüfen lassen, dann die Wohnung vermieten. Das geht über den Landesverband sowie die in ihm organisierten Ortsvereine – und zusätzlich auch online.
Sonderkündigungsrechte des Mieters
Außerordentlich bedeutet, dass das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden kann, unabhängig davon, ob es auf bestimmte oder unbestimmte Zeit eingegangen ist. Zu unterscheiden ist zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist erfolgen kann, und der außerordentlich befristeten Kündigung, bei der die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten ist. Diese beträgt bei Wohnraum drei Monate, bei Geschäftsräumen sechs Monate zum Quartalsende, jeweils abzüglich einer Karenzfrist von drei Werktagen.
Ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mieters liegt vor, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn das gegenseitige Vertrauensverhältnis so nachhaltig zerrüttet ist, dass ein Miteinander der Vertragspartner nicht mehr zu erwarten ist. Ein wichtiger Grund ist auch gegeben, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Das Verschulden des Vermieters ist nicht Voraussetzung für das Kündigungsrecht des Mieters, darf aber bei der Würdigung der Unzumutbarkeit nicht außer Betracht bleiben.
Sonderkündigungsrechte des Vermieters
Ein wichtiger Grund für die Kündigung des Vermieters liegt vor, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Verschulden des Mieters ist nicht Voraussetzung, darf jedoch bei der Würdigung der Unzumutbarkeit nicht unberücksichtigt bleiben. Die nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein wichtiger Grund sein. Die Liste der Verfehlungen hierzu ist schier unendlich: laufende Verletzungen der Hausordnung, erhebliche Ruhestörungen, Straftaten, tätliche Angriffe gegen den Vermieter oder Mitmieter des Hauses und vieles mehr. Ein weiterer Hauptanwendungsfall eines wichtigen Grundes ist, wenn der Mieter die Miete laufend unpünktlich zahlt.
Staffelmiete
Die Mietvertragsparteien können bei Vertragsbeginn im Voraus die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe festlegen. Zu dem jeweiligen vertraglich vereinbarten Termin ist dann die Miete in der vereinbarten Höhe fällig, ohne dass der Vermieter zur Zahlung auffordern muss. Allerdings muss die jeweilige Mietstaffel mindestens ein Jahr unverändert gelten. Weitere Erhöhungen sind für den Zeitraum der Staffelung unzulässig. Dieser Ausschluss gilt auch dann, wenn in diesem Zeitraum Modernisierungen vorgenommen werden.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt “Staffelmiete”.
Tierhaltung
Gerade in Mehrfamilienhäuser kommt es zwischen Vermietern und Mietern, aber auch unter Nachbarn immer wieder zu Konflikten bei der Haustierhaltung. Allgemein erlaubt ist nach überwiegender Ansicht der Rechtsprechung die Haltung von Kleintieren in Terrarien, Käfigen u.ä. – zumindest in bestimmten Maßen.
So muss der Vermieter sicherlich keine Kaninchenzuucht in einer kleinen Mietwohnung gestatten, genau so wenig wie das Aufstellen mehrerer 1.000 Liter fassender Aquarien (was allein schon aus bautechnischen Gründen wegen der Gewichtsbelastung gefährlich werden könnte). Auch die Haltung von gefährlichen Kleintieren wie manchen Schlangen- oder Spinnenarten darf der Vermieter untersagen, wenn von diesen eine Gefahr für die anderen Mieter ausgehen kann.
Generell kann das Thema Tierhaltung im Mietvertrag geregelt werden. Wichtig dabei ist die rechtssichere Formulierung in einer individuellen Vertragsklausel. So darf ein Vermieter den Mieter dazu anhalten, vor Anschaffung eines Hundes oder einer Katze seine Zustimmung einzuholen; generell verbieten darf er die Haltung nicht. Denn das würde den Mieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unangemessen benachteiligen.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Tierhaltung”.
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Tod des alleinstehenden Mieters
Stirbt der Mieter, ist zwar sein Leben beendet, nicht aber das Mietverhältnis. Dies offenbart die starke Bindung und Wirkung eines Vertrags, der auch über den Tod hinaus in Kraft bleibt. Es tritt der Erbe an Stelle des Mieters mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein. Dem Vermieter wird kraft Gesetzes ein neuer Vertragspartner aufgezwungen; der Inhalt des Mietverhältnisses bleibt unberührt. Dem Vermieter steht allerdings – genauso wie dem Erben – unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht zu.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Tod des alleinstehenden Mieters”.
Verjährungsfristen im Mietrecht
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Kürzere Fristen gelten für Schadensersatzansprüche der Mietvertragsparteien, längere Fristen für den Herausgabeanspruch des Vermieters.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Verjährungsfristen im Mietrecht”.
Verkehrssicherungspflicht
Die Verkehrssicherungspflicht bzw. Verkehrspflicht ist in Deutschland eine deliktsrechtliche Verhaltenspflicht zur Abwehr von Gefahrenquellen, deren Unterlassen unter Umständen zu Schadensersatzansprüchen nach den §§ 823 ff. BGB führen kann.
So hat ein Eigentümer bzw. Vermieter die Pflicht, alle notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Schäden Anderer durch Gefahrenquellen, die von seinem Eigentum ausgehen, zu verhindern. Er ist beispielsweise dafür zuständig, dass kein Passant von herunterfallenden Ziegeln eines maroden Daches des Mietshauses getroffen werden kann.
Bestimmte Verkehrssicherungspflichten können durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag auch auf die Mieter übertragen werden, wie etwa die Räum- und Streupflicht. Dann aber muss klar die Verantwortlichkeit geregelt sein; in Mehrfamilienhäusern bietet sich hierzu z.B. eine so genannte Schneekarte an.
Wird ein Winterdienst mit der Räumung beauftragt, zählen die entstehenden Aufwendungen zu den Betriebskosten, die bei entsprechend üblicher vertraglicher Vereinbarung der Mieter zahlen muss.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt “Schneeräum- und Streupflicht”.
Vermieter
Das sind Sie: Eigentümer, Vertragspartner, Unternehmer, Investor, Verwalter, oft auch Vertrauensperson und manchmal gar Sozialarbeiter.
Vermieterbescheinigung
Seit 1. November 2015 gilt: Wer seine Wohnung wieder neu vermietet, muss nicht nur den Mietvertrag unterschreiben, sondern zudem seinem ein- bzw. ausziehenden Mieter eine so genannte Vermieterbescheinigung fürs Einwohnermeldeamt ausfüllen. Diese muss ein ein- bzw. ausziehender Mieter beim Einwohnermeldeamt vorlegen, wenn er sich an- bzw. abmeldet. Geregelt ist das im Meldegesetz, das bereits 2013 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet wurde und erst nach einer längeren Übergangsfrist in Kraft trat.
Die Vermieterbescheinigung gab es bereits bis 2002, dann wurde sie abgeschafft. Seitdem konnte sich jeder Bürger unter einer neuen Adresse anmelden, ohne nachweisen zu müssen, ob er dort auch tatsächlich lebt. Dies machte nicht nur Verbrechern das Leben leicht, sondern führte oft dazu, dass sich vermeintliche Mieter beim Einwohnermeldeamt unter einer Adresse anmeldeten, nur um z.B. einen begehrten Kita-Platz in der Wohngegend zu bekommen oder ein bestimmtes Nummernschild. Die Mitwirkungspflicht des Vermieters bei der Anmeldung von Mietern wurde daher 2015 wieder eingeführt, um Scheinanmeldungen und damit häufig verbundenen Formen der Kriminalität wirksamer zu begegnen.
Achtung: Bei Verstößen drohen empfindliche Strafen. Wer die Bescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen. Und wer einem Anderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, muss sogar mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro rechnen.
Mehr Informationen dazu gibt es im Merkblatt “Meldepflicht bei Umzug (Vermieterbescheinigung)”.
Vermietung an nahe Angehörige
Immobilieneigentümer, die ihr Wohneigentum an ihre Kinder (oder andere nahe Angehörige) vermieten, machen dies nicht nur im familiären, sondern oft auch im steuerlichen Interesse. Dabei kommt ihnen das Einkommensteuerrecht zu Hilfe, das zu Gestaltungmöglichkeiten des Mietvertrags verleitet. Ausgangspunkt ist die Erkenntnis, dass der Vermieter die Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern hat. Anfallende Aufwendungen kann er als Werbungskosten gegenrechnen. Die Vermietung an nahe Angehörige ist generell dadurch gekennzeichnet, dass die Wohnung beträchtlich unter der zulässigen Marktmiete überlassen wird; sozusagen als familienrechtliche Zuvorkommenheit. Im einkommensteuerlichen Sinn liegt eine teilunentgeltliche Überlassung vor.
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Vertragsgemäßer Gebrauch
Der Gebrauch der Mietsache (Wohnung) ist ihr eigentlicher Sinn und Zweck. Daher ist ihr auch eine normale Abnutzung eigen. Folgerichtig ordnet das Gesetz an, dass Veränderungen und Verschlechterungen, die sich durch vertragsgemäßen Gebrauch ergeben, der Mieter nicht zu vertreten hat. Anders gewendet: Die ordnungsgemäße Abnutzung bzw. der natürliche Verschleiß werden durch die Miete abgegolten.
Diese fundamentale Wertentscheidung des Gesetzes bedingt, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht dem Vermieter obliegt. Unter “Mietsache” ist nicht nur die gemietete Wohnung zu verstehen, sondern auch mitvermietete Nebenräume und mitbenutzte Teile des Anwesens.
Mehr Informationen zu diesem Thema gibt es im Merkblatt “Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache”.
Verwaltung
Eine Entlastung vom nicht selten mühsamen Geschäft der Vermietung bieten professionelle Verwaltungsunternehmen. Eine gute Verwaltung sorgt dafür, dass das Mietobjekt optimal erfasst, präsentiert und zu einem marktgerechten Preis auf effizientem Weg an die richtige Zielperson geführt wird. Darüber hinaus kann sie sämtliche Aufgaben rund um die Mietverwaltung und Bewirtschaftung übernehmen, wie z.B. den Schriftverkehr mit den Mietern oder auch die Abrechnung der Betriebskosten.
Dass diese Dienstleistungen ihren Preis haben, versteht sich von selbst. Je nach Verwaltung, Größe des Mietobjekts und dem vereinbarten Umfang der Leistungen betragen die Kosten in der Regel zwischen 10 und 40 Euro im Monat pro Mietobjekt. Manche Verwaltungen rechnen auch nach einem bestimmten Prozentsatz (in etwa 5-6%) der vereinbarten Miete ab.
Eine andere Möglichkeit, bei der Verwaltung der Mietsache den Überblick zu wahren, bietet moderne Computer-Software. Haus & Grund empfiehlt dazu die tausendfach bewährte Vermieter-Software von WAREHaus. Ihr Vorteil: Die Programme können zunächst kostenlos in aller Ruhe ausprobiert werden – und zwar mit Ihren eigenen „echten“ Daten. Bei Gefallen verwandelt ein Freischaltcode die Demo-Version ganz unkompliziert zur Vollversion. Dabei bleiben die eingegebenen Daten selbstverständlich erhalten.
Hier geht es zur Vermieter-Software.
Vorkaufsrecht des Mieters
Laut § 577 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn seine Mietwohnung an einen Dritten verkauft oder sie in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
Hat der bisherige Vermieter einen Kaufinteressenten gefunden, muss er den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informieren und ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter kann dann nach einer schriftlichen Benachrichtigung des Verkäufers in diesen Kaufvertrag eintreten. In der Regel muss der Mieter seine Entscheidung innerhalb von zwei Monaten treffen.
Vorsicht: Wird der Mieter beim Verkauf übergangen bzw. nicht darüber informiert, kann sich der Vermieter bzw. Verkäufer schadensersatzpflichtig machen.